Jeżeli zbudowałeś lub kupiłeś nowy dom i zaraz po urządzeniu się w nim zaczynają się kłopoty takie jak nadmiarowe osiadanie, pękanie ścian, posadzek i stopów czy wychodzenie wilgoci, to jedną z możliwych przyczyn jest zbudowanie domu na niestabilnym lub podmokłym gruncie.
Może to zweryfikować rzeczoznawca budowlany.
Błędy mogą dotyczyć na przykład fundamentów niedostosowanych do właściwości gruntów czy też tego, że w granicach budynku występują wody gruntowe. Zakładając, że nie stwierdzono żadnych odstępstw od projektu ani innych uchybień na etapie budowy budynku przez wykonawcę robót, czy odpowiedzialnym za szkody związane z uszkodzeniem budynku, koniecznością przeprowadzenia prac mających na celu wzmocnienie podłoża, czy usunięcia wilgoci i zbudowania odpowiedniej izolacji jest projektujący budynek architekt? Czy może jakiś inny podmiot?
Do kogo zwrócić się o naprawienie szkody i usunięcie wad?
Błędna decyzja może spowodować, że poniesiesz koszty bezcelowo prowadzonego sporu sądowego, tracąc przy okazji roszczenie wobec podmiotu faktycznie odpowiedzialnego za Twoją szkodę na skutek przedawnienia.
Obowiązki architekta i projekt geotechniczny
Budowa domu jednorodzinnego odbywa się na podstawie złożonego planu, jakim jest opracowywany przez architekta projekt budowlany.
Jednym z elementów takiego projektu jest opinia geotechniczna (przy skomplikowanych realizacjach sporządza się projekt geotechniczny) wraz z informacją o sposobie posadowienia obiektu budowlanego.
Opinia ta ma na celu zweryfikowanie warunków gruntu na danej działce i to na jej podstawie architekt decyduje o rozwiązaniach technicznych niezbędnych do prawidłowego wybudowania budynku: np. jak duży powinien być fundament, by przy istniejących warunkach gruntowych (jego nośności, występowania wód gruntowych) zapewnić stabilność zamierzonej konstrukcji, czy brak oddziaływania wilgoci.
Przygotowanie takiej opinii będzie niezbędne także w razie budowy domu na podstawie nabywanego – wcześniej przygotowanego – projektu.
Przy opracowywaniu takich projektów ich autorzy zwyczajowo przyjmują pewne założenia, które w procesie adaptacji projektu do warunków na danej działce muszą być zweryfikowane. Może się zatem okazać, że taki gotowy projekt będzie potrzebował modyfikacji, co może zmienić zakładane przez autora koszty budowy domu.
Przy nabywaniu takiego projektu należy zatem bezwzględnie pamiętać o udzieleniu przez autora odpowiedniej zgody na wprowadzanie do niego zmian. Jeżeli o tym zapomnimy, projekt może być dla nas bezwartościowy.
Dom na niestabilnym lub podmokłym gruncie — czy odpowiedzialnym jest wyłącznie architekt?
Przy dochodzeniu odszkodowania w sądzie w praktyce często dochodzi do prób przerzucania odpowiedzialności na inne osoby.
Właściciel domu w takiej sytuacji najczęściej dowie się, że winnych albo nie ma, albo jest nim ktoś inny niż adresat roszczeń: wykonawca zrzuca odpowiedzialność na architekta, architekt na wykonawcę lub geotechnika itd.
Jeżeli zatem architekt na podstawie adekwatnie do warunków terenowych i następnie prawidłowo wykonanych badań gruntu opracuje błędny projekt, którego skutkiem będzie np. osiadanie czy zaciekanie ścian budynku, będzie on odpowiedzialny za tego typu szkody i ich usunięcie.
Co istotne – w relacji między architektem a budującym dom nabywcą projektu, odpowiedzialność architekta zaistnieje także, gdy taki błąd projektu będzie efektem niewłaściwie przeprowadzonych badań gruntu. Architekt przyjmuje bowiem w relacji bezpośredniej ze swoim klientem odpowiedzialność za działania osób, którym powierzył wykonanie części zadania – nawet jeżeli jest nim profesjonalista.
Sytuacja architekta jest inna, gdy z właścicielem domu nie łączy go żadna umowa, np. gdy dom był zbudowany przez innego inwestora w systemie deweloperskim. Właściciel domu roszczenia związane z wybudowaniem domu obarczonego wadami budowlanymi może kierować przede wszystkim do sprzedającego, czy to w reżimie rękojmi, czy z tytułu zwykłej odpowiedzialności odszkodowawczej.
Mówiąc prościej – próbować należy wyegzekwować usunięcie wad czy odszkodowania od sprzedawcy domu, przede wszystkim w ramach rękojmi. Nie należy przyjmować tłumaczeń, że to przecież nie jest błąd dewelopera tylko architekta. Dla jego odpowiedzialności względem nabywcy domu nie ma to większego znaczenia.
Nie oznacza to, że architekt od odpowiedzialności za błędy projektowe jest zwolniony – odpowiada on wobec osoby, na której zlecenie przygotowywał projekt, jak i w zależności od okoliczności danego przypadku nie można wykluczyć jego bezpośredniej odpowiedzialności.
Ustawowy zakres odpowiedzialności architekta nie ogranicza się bowiem do wad samego projektu, ale rozciąga się także na wady samego budynku na podstawie tego projektu zbudowanego.
Cała trudność polega na ustaleniu tego co spowodowało daną wadę.
Niejednokrotnie sama wiedza prawnicza (do kogo i w jakim zakresie adresować roszczenia) często nie wystarcza i należy zasięgnąć opinii innych ekspertów (np. rzeczoznawców o odpowiednich specjalnościach, wpisanych na listę biegłych sądowych).
Na co zwrócić uwagę, zanim zlecimy przygotowanie projektu?
Czy to inwestor indywidualny, czy deweloper, nabywając projekt od architekta, powinien mieć na uwadze nie tylko jakie wynagrodzenie mu zapłacimy i jaką ma renomę oraz czy podoba nam się portfolio jego realizacji, ale także i to, czy w razie wystąpienia wad budynku będziemy w stanie uzyskać od projektanta odszkodowanie.
Warto zatem zweryfikować nie tylko posiadaną przez architekta polisę od odpowiedzialności cywilnej (popularne OC), warunki podpisywanej umowy, ale choćby to z kim taką umowę podpisujemy (z indywidualnym architektem, czy z biurem projektowym działającym często już w formie na przykład spółki partnerskiej.
***
Popełnienia błędu w sztuce budowlanej nie da się wykluczyć – prawnik może jednak pomóc w skutecznym dochodzeniu praw. Przed rozpoczęciem inwestycji warto zadbać o korzystną umowę czy to z architektem, czy z deweloperem – już na tym etapie możemy Ci pomóc.
A gdy szkoda już wystąpiła i projektant zrzuca winę na wykonawcę lub odwrotnie, to pomożemy Ci w ustaleniu, do kogo można faktycznie kierować roszczenia. Nie musi to oznaczać pójścia do sądu – często problem można rozwiązać, kierując roszczenia do ubezpieczyciela (z polisy OC), albo korzystając z wystawionej przez kontrahenta gwarancji.
Wojciech Wołoszczak
radca prawny
Zdjęcie: Rohan Solankurkar, Gosia K
***
Błąd projektanta – czy wykonawca także ponosi odpowiedzialność?
Kto odpowiada za błąd projektowy?
Dostając projekt obiektu od architekta, często nie potrafimy ocenić czy jest on prawidłowy. To zupełnie normalne. Zwykły człowiek nie jest w stanie sprawdzić pracy profesjonalisty. Przekonują nas wizualizacje, a same rysunki techniczne i proponowane rozwiązania są dla nas po prostu nieczytelne [Czytaj dalej…]