Zgłoszenie zakończenie robót budowlanych wiąże się z obowiązkiem ich odbioru przez inwestora i następnie, gdy roboty zostały odebrane, umożliwia wykonawcy wystawienie faktury końcowej.
Zatem informujesz przedstawiciela drugiej strony o gotowości do wydania budynku, stawiasz się w gotowości do jego przeprowadzenia po czym… na wyznaczonym terminie odbioru, nie ma przedstawicieli inwestora.
Nie ma odbioru – nie ma wynagrodzenia. Czy jednak w takim wypadku możesz protokół odbioru sporządzić sam, a następnie wystawić fakturę końcową?
Może być też i tak, że podczas odbioru inwestor wskazuje, że tam nie jest domalowane, tu brakuje jakiegoś elementu wykończeniowego, nie przekazano wszystkich dokumentów, że plac budowy nie jest posprzątany itd. W rezultacie inwestor stwierdza, że nie doszło do odbioru robót i odmawia sporządzenia w ogóle lub podpisania protokołu, stwierdzając przy tym, że tylko odbiór „bezusterkowy” upoważnia Ciebie do wystawienia faktury.
Czy faktycznie inwestor może przerwać proces odbioru i uzależnić końcowe rozliczenie od wykonania obiektu w stanie „bez zastrzeżeń” – także, gdy zgodziłeś się na taki zapis w umowie?
Gdy inwestor nie stawia się na odbiór robót
Jeżeli inwestor nie stawił się na odbiór wykonanych przez Ciebie robót, należy w pierwszej kolejności zweryfikować, czy Twoja umowa przewidziała na tę okoliczność jakąś procedurę.
Bez względu, czy na odbiór nie stawił się wykonawca, czy inwestor w umowie zazwyczaj przewiduje się w takiej sytuacji konieczność wyznaczenia dodatkowego terminu odbioru – pod rygorem prawa do dokonania jednostronnego odbioru robót.
Jeżeli zaś Twoja umowa nie przewidziała takiej sytuacji, wciąż możesz taki jednostronny odbiór przeprowadzić. Przyjmuje się przy tym, że wciąż należy wyznaczyć inwestorowi nowy termin odbioru prac, a nie przeprowadzić go od razu (po odczekaniu „studenckiego kwadransu”). Przyczyny nieobecności są różne – mogą wynikać z sytuacji losowych i nie być przejawem złej woli ani niedbalstwa.
Co zaś w przypadku, gdy umowa wprost wyklucza taką możliwość?
Zapis taki powinien być uznany za nieważny, gdyż obowiązek odbioru końcowego obiektu jest ustawowo określonym obowiązkiem inwestora. Inwestor nie może zatem paraliżować procesu budowlanego – w tym unikać obowiązku rozliczenia się z wykonawcą robót – „zapadając się pod ziemię” i w ten sposób blokując możliwość wykonania umowy.
Jeżeli zatem umowa nie reguluje przypadku niestawiennictwa inwestora na odbiorze robót lub wyklucza możliwość dokonania jednostronnego ich odbioru przez Ciebie, wykonawca powinien wyznaczyć inwestorowi dodatkowy termin na jego przeprowadzenie. Jeżeli inwestor także na tym kolejnym odbiorze się nie stawi, nic nie stoi na przeszkodzie jego jednostronnego przeprowadzenia.
Gdy inwestor odmawia podpisania protokołu z odbioru robót
Inną sytuacją, z jaką możesz się spotkać przy odbiorze prac, jest zgłaszanie przez inwestora szeregu różnych uwag i zastrzeżeń – po czym następuje przerwanie procesu odbioru. W rezultacie protokół ostatecznie w ogóle nie powstaje albo jest ograniczony do wskazania, że ze względu na zgłoszone usterki nie doszło do odbioru końcowego.
Przyjmijmy, że zastrzeżenia są prawdziwe – nie są to żadne spory interpretacyjne, czy różnica zdań o odcienie kolorów na elewacji.
Z perspektywy inwestora sytuacja jest prosta: skoro obiekt nie jest w 100% zgodny z projektem, nie można stwierdzić, że roboty zostały wykonane, a zatem nie ma mowy o uznaniu umowy za wykonaną, a także o rozliczeniu końcowym z wykonawcą.
Tak jednak nie jest – przynajmniej nie do końca.
Odmowa odbioru obiektu (robót) przez inwestora może być uzasadniona, ale tylko w przypadku, gdy został on sporządzony niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub posiada on wady istotne (tj. takie, które uniemożliwiają użytkowanie obiektu). Innymi słowy, chodzi o przypadki, gdy obiekt nie odpowiada umowie (projektowi) lub został wykonany na tyle niedbale, że np. nie zostanie dopuszczony do eksploatacji (brak części instalacji, elementy konstrukcyjne grożą zawaleniem etc.).
W takich przypadkach istotnie nie sposób twierdzić, że doszło, na tym etapie, do wykonania umowy – wykonawca nie ma zatem podstaw, do domagania się zapłaty.
Niezależnie od tego sam protokół z odbioru robót powinien być cały czas sporządzony. Nie będzie to naturalnie protokół odbioru końcowego, ale ograniczony do wskazania przyczyn (usterek), dla których do niego nie doszło i dalszego postępowania.
W pozostałych przypadkach inwestor ma obowiązek odebrać obiekt i rozliczyć się z wykonawcą.
Fakt zatem, iż budynek posiada na tym etapie wady inne niż istotne nie stanowi podstawy do odmowy dokonania odbioru budynku przez inwestora – jak i odmowy sporządzenia albo podpisania protokołu. Chodzi tu ogólnie o drobne usterki danego obiektu, które nie umożliwiają jego wykorzystanie zgodnie z jego celem. Jeżeli zatem tu i ówdzie trzeba coś poprawić, zamontować kilka elementów dekoracyjnych, dokończyć malowanie etc. inwestor nie ma formalnie podstaw, by odmówić odbioru prac budowlanych i dokonać uzgodnionego rozliczenia z wykonawcą.
Co ważne: zastrzeżenie, że tylko odbiór bezusterkowy upoważnia wykonawcę do wystawienia faktury jest powszechnie uznawany za nieważny. Tylko wystąpienie wad istotnych skutkuje brakiem podstawy do domagania się przez wykonawcę zapłaty za dany etap prac.
Czy protokół jednostronny różnie się od normalnego?
Sam protokół z jednostronnego odbioru nie różni się od zasadniczo od protokołu sporządzanego z udziałem inwestora. Ze względu na ograniczenia dowodowe w ramach ewentualnego procesu ważne, by protokół taki miał postać dokumentu. Należy także opisać przyczyny uzasadniające jednostronny odbiór prac.
I na koniec — warto też przybrać do udziału przy tej czynności osoby trzecie — np. kierownika robót. Nie chodzi tu oczywiście o przesądzanie jakości wykonanych prac, czy ich zgodności z projektem (w razie różnicy zdań i tak w sprawie będzie powoływany biegły), ale o dodatkowego uwiarygodnienie go i rzeczy w nim stwierdzonych – by dokument taki miał odpowiednią wartość dowodową.
Dlaczego protokół odbioru prac jest tak istotny
To, co często umyka stronom, jest charakter czynności protokołu odbioru prac. Należy pamiętać, że celem protokolarnego odbioru prac nie jest pokwitowanie ich wykonana (czym często motywowana jest odmowa jego podpisania), ale weryfikacja, czy zostały one wykonane prawidłowo.
Kwestia zatem, czy inwestor może odmówić odbioru obiektu (i przez to uchylać się od dokonania końcowego rozliczenia) ma bardzo istotne znaczenie, a błędna ocena w tym zakresie (czy stwierdzone uchybienia mają charakter wad istotnych) może mieć wymierne konsekwencje finansowe.
Od daty sporządzenia protokołu rozpoczyna się dla inwestora bieg terminów na zgłaszanie roszczeń do wykonawcy w ramach rękojmi, gwarancji, czy na zasadach ogólnych (z tytułu nienależytego wykonania umowy). Może zatem zdarzyć się i tak, że inwestor tego typu roszczenia utraci na skutek ich niewykonywania lub na skutek przedawnienia.
Dla wykonawcy kluczowe jest to, że od momentu dokonania odbioru robót – także jednostronnego – może on wystawić fakturę i następnie naliczać inwestorowi odsetki za opóźnienie. Jeżeli uzyskał od inwestora zabezpieczenie swoich roszczeń (np. w postaci gwarancji) może z nich skorzystać.
Unikanie odbioru czysto teoretycznie nie ma sensu i wręcz jest szkodliwe dla nieobecnego, który traci kontrolę nad realizacją umowy. W praktyce może to służyć próbie przeciągania rozliczeń, czasami jest elementem szantażu lub nacisku na stronę, by uzyskać jakieś ustępstwa.
* * *
Przed podpisaniem umowy o roboty budowlane warto zatem dokładnie ją przeanalizować – czy zabezpieczenia ona Twoje prawa, czy nie zawiera zapisów powszechnie uznawanych za nieważne, na podstawie których inwestor może opierać niekorzystne dla Ciebie decyzje (a może i w tej jednej sprawie sędzia uzna, że w jego ocenie zapis taki nie jest sprzeczny z zasadą swobody umów – zwłaszcza w kontraktach zawieranych między dwoma przedsiębiorcami).
Nieprawidłowa ocena sytuacji na tym etapie wiązać się będzie z dużymi konsekwencjami – czy to w postaci narastających odsetek za opóźnienie w płatności, możliwością uruchomienia zabezpieczeń płatności, do potencjalnej utraty roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy.
Wojciech Wołoszczak
radca prawny
Zdjęcia: Ernie Journeys, Timur Saglambilek
***
Prawa majątkowe, a licencja – co nabywam „kupując projekt”
Kupiłem projekt od architekta — co mogę z nim zrobić?
Myśląc o projekcie budowlanym instynktownie większość ludzi widzi przed oczami plik dokumentów składających się ogólnie na „instrukcję budowy” składającą się z wizualizacji, rzutów, rysunków technicznych, czy planu zagospodarowania otoczenia [Czytaj dalej…]