Czy zdajesz sobie sprawę, że jeżeli nie zastrzeżesz dla siebie odpowiednich praw w umowie o nabycie projektu budowalnego, to w przypadku śmierci architekta może powstać dla ciebie cała masa problemów?
Czy wiesz, że Twoja budowa może stanąć w miejscu na całe miesiące, a by tego uniknąć, wymagane jest kilka prostych zapisów w umowie?
Co na przykład w sytuacji, gdy okazuje się, że do dopuszczenia budynku do użytkowania konieczne jest wprowadzenie jakiś drobnych korekt w projekcie? Albo okazało się, że na jednej z mapek zabrakło podpisu projektanta lub w związku z wprowadzeniem nowych standardów urząd wzywa do aktualizacji projektu.
Czy zatem, gdy architekt w międzyczasie zmarł, możesz zlecić wprowadzenie poprawek do takiej projektu innemu projektantowi?
Co inwestor może zrobić, a czego nie może z przygotowanym przez architekta projektem budowlanym
Aby móc korzystać z projektu budowlanego, czy to do postawienia danego obiektu, czy do wprowadzania w nim (projekcie/budynku) jakichś zmian, musisz mieć do tego określone umową z projektantem prawo. Nie wystarczy zatem, że posiadasz wydrukowany egzemplarz gotowego projektu.
Koniecznie musisz określić w umowie z architektem, co z tym projektem możesz zrobić, do jakich celów wykorzystać i w jaki sposób można go zmienić (szerzej w tym zakresie w artykule TUTAJ>>).
Chodzi tu o nabycie praw majątkowych do (korzystania z) projektu na określonych polach eksploatacji. Takim polem będzie przede wszystkim prawo do zbudowania zaprojektowane obiektu (raz lub wielokrotnie). Innym uprawnieniem jest prawo do wprowadzania zmian do projektu. Jeszcze innym – przeniesienie na Ciebie możliwości do wyrażania (lub nie) zgody na wykorzystanie zmodyfikowanego przez innego projektanta projektu oryginalnego.
Jeżeli nie zagwarantujesz sobie takich możliwości, zmiana czy to projektu w tracie budowy, czy późniejsza przebudowa obiektu będzie co do zasady, wykluczona (bez narażania się na roszczenia odszkodowawcze).
Co zatem w sytuacji, gdy nabywając prawa do projektu, nie zagwarantowałeś sobie takich uprawnień, a architekt zmarł? Albo w ogóle nie zawierałeś z projektantem żadnej umowy na piśmie – po prostu zapłaciłeś i w zamian otrzymałeś gotowy projekt.
Czy możesz teraz — bez oglądania się na nikogo — wprowadzać zmiany do projektu? Czy może to zrobi inny architekt?
Śmierć architekta, a autorskie prawa majątkowe do projektu
Autorskie prawa majątkowe do projektu przynależne architektowi nie wygasają w chwili jego śmierci. Utrzymują się one przez okres 70 lat po jego śmierci (licząc od roku następnego i do upływu pełnych 70 lat kalendarzowych).
Prawa te zatem podlegają dziedziczeniu.
Jeżeli zaś musisz, bądź chcesz wprowadzić zmiany w przygotowanym dla Ciebie projekcie, a odpowiedniego uprawnienia nie zapewniłeś sobie w umowie z projektantem, trzeba wpierw ustalić, kto stał się dysponentem praw po zmarłym. Innymi słowy, kto dziedziczy po architekcie.
Prawami do projektu architekt może rozporządzić w drodze testamentu, zapisać je w drodze zapisu lub zobowiązać do ich przekazania w drodze polecenia. W razie braku tego typu rozporządzeń na wypadek śmierci prawo do projektu dziedziczą jego najbliżsi – stosownie do ustawowego porządku dziedziczenia.
Podstawą rozmów ze spadkobiercami powinno być w pierwszej kolejności uzyskanie sądowego stwierdzenie nabycia spadku lub sporządzony przez notariusza protokół poświadczenia dziedziczenia. Idealnie by było, by spadkobiercy również dokonali działu spadku. W ten sposób możesz rozmawiać z konkretną osobą, a nie ze wszystkimi spadkobiercami łącznie.
Jak już uda Ci się ustalić z kim należy rozmawiać w sprawie wyrażenia zgody na wprowadzenie zmian do projektu, może powstać problem, że wśród tych osób są małoletni. A zatem konieczne może być oczekiwanie jeszcze na decyzję sądu rodzinnego, czy ich przedstawiciel ustawowy (zazwyczaj rodzic) może w ich imieniu taką decyzję podjąć.
Albo spadkobiercy stwierdzają (skądinąd – z ich perspektywy całkiem logicznie), że nie mogą wyrazić zgody na jakieś zmiany, bo skoro nie są architektami, to nie są w stanie ocenić, czy te zmiany są prawidłowe, bezpieczne i czy nie narażają się oni na odpowiedzialność w takim wypadku.
Albo pojawia się problem nieracjonalnych oczekiwań finansowych spadkobierców, zwłaszcza gdy to Ty znajdujesz się w tym momencie w przymusowej sytuacji i to Tobie się spieszy.
Wcale nie jest przy tym powiedziane, że spadkobiercy będą chcieli zabrać się za porządkowanie spraw zmarłego na swój koszt i tracić na to środki. Na szczęście przy braku chęci współpracy, wniosek o stwierdzenie spadku może złożyć osoba, która ma w tym interes prawny. Wyjście więc jest, choć zakłada „pójście do sądu”.
Pilna konieczność wprowadzenia zmian do projektu – co może zrobić inwestor
Jak widzisz, jeżeli odpowiedniej zgody nie zagwarantowałeś dla siebie wcześniej, problemy na placu budowy mogą zacząć narastać w tempie wykładniczym, a roboty stoją.
Co w takim razie może zrobić inwestor, gdy nie jest w stanie szybko ustalić kręgu spadkobierców lub między nimi jest spór o to, czy odpowiedniej zgody w ogóle udzielą (i za ile)?
Prawo przychodzi z pomocą inwestorowi, ale w bardzo wąskim zakresie. Otóż jeżeli konieczność wprowadzenia zmian do projektu jest „spowodowana oczywistą koniecznością”, a i projektant „nie miałby słusznej podstawy im się sprzeciwić” możesz zlecić zmianę projektu także i bez zgody architekta (jego spadkobierców).
Chodzi o sytuację np. gdy do dopuszczenia budynku do użytkowania konieczna jest korekta jakichś elementów, przeprojektowanie instalacji etc. Należy tu kierować się wytyczną, czy architekt od samego początku powinien tak zaprojektować dany obiekt – by móc następnie z niego korzystać. Jeżeli tak, taka dostosowująca zmiana jest oczywistą koniecznością, a jej wprowadzenie przez architekta byłoby niezbędne z punktu widzenia umowy o nabycie praw do danego projektu.
Rozbudowa/modernizacja obiektu a brak prawa do modyfikacji projektu
Jeżeli zatem zaplanowana przez Ciebie zmiana jest związana z chęcią rozbudowy obiektu (np. o dodatkową kondygnację lub inną aranżację) lub jego modernizacji (wykraczającej poza jego konserwację/odtworzenie do pierwotnej postaci), a odpowiedniej zgody na dokonywanie takich zmian (przygotowania i eksploatacji projektu zależnego) nie posiadasz, ich wdrożenie bez zgody spadkobierców będzie łączyć się z zarzutem naruszenia praw autorskich do projektu.
Śmierć architekta w czasie przygotowywania projektu
Z inną sytuacją będziesz musiał się zaś zmierzyć, jeżeli architekt zmarł w czasie projektowania, w szczególności, gdy umowę zawarłeś bezpośrednio z nim, a nie np. ze spółką, której był wspólnikiem. Przyjąć należy, że w takiej sytuacji umowa o przygotowanie projektu wygasa.
Co w takim razie z nieukończonym projektem?
Umowę uważa się wszak za wykonaną (i dochodzi do przeniesienia praw do projektu) dopiero w momencie jego ukończenia (chyba że umowa stanowi inaczej). Dużo zależy więc od tego, jaką treść miała umowa zawarta z architektem. W zależności od modelu może być możliwe przeniesienie praw do już wykonanej części dokumentacji z jednoczesnym obowiązkiem rozliczenia się za to.
Każda tego typu sytuacja będzie oceniana indywidualnie – nie jest wykluczone, że zamawiający będzie zainteresowany nabyciem od spadkobierców nieukończonego projektu, zwłaszcza gdy ten został ze znacznej części przygotowany, po to, by zlecić jego ukończenie innemu projektantowi.
***
Stare powiedzenie mówi, że lepiej zapobiegać, niż leczyć. W zakresie prawa do modyfikowania projektu oraz jego późniejszego wykorzystywania oznacza to, że dobrze przemyślana i skonstruowana umowa z architektem pozwoli inwestorowi na wygaszenie tego typu dylematów już u samego źródła.
Zwróć przede wszystkim uwagę, czy umowę zawierasz z architektem, czy ze spółką – to już może znacznie uprościć Ci działania w razie śmierci projektanta.
Warto zatem umowę z architektem sporządzić i to na piśmie, a o jej weryfikację możesz poprosić nas – żebyś miał pewność, że wszystkie Twoje zamierzenia zostały ujęte w porozumieniu z projektantem.
A jeżeli sam jesteś architektem – żebyś miał świadomość, na co się godzisz, podpisując umowę przygotowaną przez zamawiającego, i co inwestor może następnie z Twoim projektem zrobić.
Wojciech Wołoszczak
radca prawny
Zdjęcia: SOHAM BANERJEE, Frames For Your Heart
***
Jednostronny odbiór robót budowlanych
Zgłoszenie zakończenie robót budowlanych wiąże się z obowiązkiem ich odbioru przez inwestora i następnie, gdy roboty zostały odebrane, umożliwia wykonawcy wystawienie faktury końcowej.
Zatem informujesz przedstawiciela drugiej strony o gotowości do wydania budynku, stawiasz się w gotowości do jego przeprowadzenia po czym… na wyznaczonym terminie odbioru, nie ma przedstawicieli inwestora [Czytaj dalej…]