Wada budynku — czy architekt za nią odpowiada?
Jak stwierdziliśmy w publikacji o odpowiedzialności wykonawcy za błąd projektanta, nie tylko zwykły człowiek, ale i profesjonalista może nie wykryć błędu projektowego, jaki przydarzy się architektowi. Skutki zbyt późno wykrytego błędu projektowego wiążą się z powstaniem dodatkowych kosztów po stronie inwestora.
Kto zatem (finalnie) zapłaci za konieczność wykonania prac zamiennych, wymianę już zamontowanych (nieodpowiednich) instalacji, czy za opóźnienie w oddaniu budynku do użytku?
Architekt, który podpisał się pod projektem, członek jego zespołu projektowego, które faktycznie błąd popełnił, czy wykonawca robót – skoro umowa z projektantem obejmuje wyłącznie zobowiązanie do sporządzenia projektu, a nie wybudowania obiektu?
Czy architekt odpowiada za wadę budynku, czy tylko za wadę projektu?
Umowa z architektem dotyczy wykonania (osobiście, czy to w ramach zespołu) konkretnego projektu budowlanego.
Architekt bierze odpowiedzialność za opracowanie projektu zgodnie ze wszelkimi obowiązujący przepisami (o których istnieniu często większość z nas nie ma pojęcia – a zatem nie ma jak zweryfikować projektu pod tym kątem), wymogami i zasadami wiedzy technicznej.
Czy zatem odpowiedzialność architekta (odszkodowawcza) ogranicza się do faktu popełnienia błędu w dokumentacji projektowej, ale już nie za jego „przeniesienie” w toku budowy na dany obiekt – skoro umowa z inwestorem dotyczy tylko przygotowania planu, a budową zajmuje się inny podmiot?
Innymi słowy: czy w razie wykrycia błędu architekt będzie odpowiadać za skutki finansowe wstrzymania budowy (prac dodatkowych, kar umownych etc.), czy tylko za przygotowanie dla inwestora poprawionego projektu?
Jakkolwiek kwestia może nie wynikać z umowy o prace projektowe, nie ma najmniejszych wątpliwości, że architekt ponosi odpowiedzialność nie tylko za prawidłowe (bez błędów) opracowanie projektu, ale także za wybudowany na jego podstawie obiekt.
Tym samym odpowiada on finansowo za szkodę, której źródło tkwi w błędzie projektowym, skoro jego rezultatem jest wadliwie wybudowany (niezgodnie z przepisami oraz wymogami i zasadami wiedzy technicznej) obiekt.
Rękojmia, a odszkodowanie
W ramach odpowiedzialności za błąd projektu architekt może odpowiadać w ramach tzw. rękojmi za wady lub na podstawie zasad ogólnych (ewentualnie zmodyfikowanych umową).
Rękojmia jest rodzajem odpowiedzialności za sam fakt istnienia błędu i niezależną od tego, czy inwestor z tego tytułu poniósł jakąkolwiek szkodę.
Jest to odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka – gdzie odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych jest oparta na zasadzie winy i wystąpienia jakiejś szkody.
Dzięki rękojmi inwestor ma ułatwioną ścieżkę do domagania się od projektanta dostarczenia prawidłowo sporządzonego projektu (względem ogólnych zasad odpowiedzialności za wykonanie zobowiązania) oraz w pewnym wąskim zakresie do uzyskania odszkodowania. Jakie zatem konkretnie działania może podjąć inwestor w ramach rękojmi?
W pierwszej kolejności inwestor może domagać się nieodpłatnego usunięcia błędu, czyli dostarczenia poprawionego projektu.
W zależności od rodzaju błędu (istotny/nieistotny) oraz reakcji projektanta na zgłoszenie błędu, inwestorowi może przysługiwać uprawienie do odstąpienia od umowy (co w przypadku wykrycia błędu dopiero na etapie prac budowlanych może nie być rozwiązaniem dla niego najkorzystniejszym) albo do jednostronnego obniżenia wynagrodzenie architekta (czyli nie zapłacić w całości umówionego wynagrodzenia lub domaga się zwrotu w części już zapłaconego honorarium).
To ostatnie uprawnienie nie jest zazwyczaj stosowane, ale przede wszystkim przed skorzystaniem z niego inwestor musi pamiętać, czy zagwarantował sobie prawo do modyfikowania takiego projektu (nie leży w interesie inwestora posiadanie tańszego, ale obarczonego błędem i bez możliwości jego skorygowania przez innego architekta bez naruszania praw autorskich, projektu).
Jeżeli inwestor nie będzie czujny uprawnienia z rękojmi może utracić, nie dochowując np. aktów należytej staranności przy odbiorze projektu, akceptując niezgodność projektu z zamówieniem, czy na skutek upływu czasu od jej przekazania. O czym także nie należy zapominać, zwłaszcza w stosunkach profesjonalnych, na podstawie umowy rękojmia może zostać całkowicie wyłączona lub zmodyfikowana.
Niezależnie od realizowania lub nie bądź utraty uprawnień z rękojmi inwestor może domagać się od architekta naprawienia szkody – w pewnej części także na podstawie rękojmi (w uproszczeniu: w ramach zwrotu kosztów, jakie inwestor poniósł, licząc, że otrzyma od projektanta pozbawiony wad projekt).
Odpowiedzialność w ramach rękojmi nie pozwala na dochodzenie dalej idącego odszkodowania, jakie może powstać w związku z wystąpieniem błędów projektowych. Oznacza to, że w razie wystąpienia szkody w postaci np. konieczności sfinansowania prac dodatkowych/zamiennych, wymiany błędnie zaprojektowanych elementów instalacji, pokrycia kar umownych za opóźnienie w wydaniu gotowego obiektu etc. inwestor nie może oprzeć się tylko na twierdzeniu, że przygotowany przez architekta projekt miał błąd. Inwestor musi zatem wykazać nie tylko winę projektanta (ta jest przy tym objęta domniemaniem jej istnienia), ale i wystąpienia konkretnej szkody oraz związku między tymi elementami.
Czy architekt odpowiada za błąd projektu, którego opracowanie w części powierzył specjaliście?
Gdy architekt nie ma niezbędnych uprawnień w poszczególnych szczegółowych dziedzinach lub branżach (np. zbadanie gruntu, projektowanie instalacji ppoż, czy elektrycznej, projektowania specjalistycznych obiektów etc.) powinien zaangażować przy przygotowaniu projektu odpowiednich specjalistów.
Udział takich osób w opracowywaniu projektu nie oznacza, że w razie błędu, jaki wystąpił w części projektu opracowywanego przez taką osobę architekt, który przyjął na siebie zadania opracowania projektu jako całości, może wskazać, że w tym zakresie za taki błąd nie odpowiada („nie ja to projektowałem”).
Architekt jest względem inwestora w pełni odpowiedzianym za błędy projektu, którego jest (nominalnie) autorem – niezależnie od tego kto faktycznie brał udział w jego opracowaniu.
Nie wyklucza to oczywiście możliwości powstania roszczeń regresowych projektanta do takiego specjalisty, ale z punktu widzenia inwestora i możliwości kierowania przez niego roszczeń odszkodowawczych względem architekta nie ma to żadnego znaczenia.
Gdy błąd projektu wywołał skutki u osoby trzeciej
Zagadnienie odpowiedzialność architekta nie ogranicza się do poprawienia projektu i ewentualnie zapłacenia odszkodowania inwestorowi.
Na skutek błędu szkodę może ponieść osoba niezwiązana z projektantem żadną umową: np. na której samochód błędnie zamocowany element budynku (wobec zastosowania nieodpowiednich mocowań) spadnie, czy nabywca lokalu w budynku, który na skutek błędnie zaprojektowanego systemu odpływu zostanie zalany.
W tego typu przypadkach poszkodowany zapewne w pierwszej kolejności roszczenia będzie kierował nie do – dla niego anonimowego – projektanta budynku, a do właściciela budynku, sprzedawcy lokalu, co jednak nie wyłącza równoległej odpowiedzialności architekta. Co w tym przypadku, odpowiedzialność ta może nie ograniczać się do kwestii naprawienia szkody, ale także rozciąga się na szkodę osobową i obowiązek wypłaty zadośćuczynienia (np. za uszczerbek na zdrowiu lub śmierć).
***
Świadomość zakresu odpowiedzialności za błąd projektowy powinna przełożyć się w pierwszej kolejności na odpowiednie przygotowanie umowy.
Jednak nawet najlepsza umowa nie zagwarantuje inwestorowi, że w razie popełniania błędu przez architekta będzie następnie w stanie uzyskać od niego odszkodowanie, gdy architekt okaże się niewypłacalny choćby ze względu na wysokość szkody.
Jeżeli zatem nie jesteś pewny czy umowa zaproponowana przez projektanta chroni właściwie Twój interes, pomożemy Ci w jej ocenie i podpowiemy, czy rozwiązania te są dla Ciebie bezpieczne.
Z drugiej strony pomożemy architektowi w weryfikacji, czy i w jakim zakresie powinien zgadzać się na oczekiwania inwestora zamawiającego projekt i jakie mogą być następstwa wystąpienia błędu w dokumentacji projektowej, w szczególności czy nie warto zastanowić się nad wykupieniem dodatkowej polisy i jak zareagować na wezwanie do zapłaty od inwestora.
Wojciech Wołoszczak
radca prawny
Zdjęcia: alireza mahmoudi, Jakub Pabis
***
Dom na niestabilnym lub podmokłym gruncie – co można zrobić
Jeżeli zbudowałeś lub kupiłeś nowy dom i zaraz po urządzeniu się w nim zaczynają się kłopoty takie jak nadmiarowe osiadanie, pękanie ścian, posadzek i stopów czy wychodzenie wilgoci, to jedną z możliwych przyczyn jest zbudowanie domu na niestabilnym lub podmokłym gruncie.
Może to zweryfikować rzeczoznawca budowlany.
Błędy mogą dotyczyć na przykład fundamentów niedostosowanych do właściwości gruntów czy też tego, że w granicach budynku występują wody gruntowe [Czytaj dalej…]