Ceny mieszkań od lat pozostają na wysokim poziomie. W drugiej połowie 2025 r. średnie ceny m2 mieszkania z rynku pierwotnego w większych miastach oscylują w okolicach 15 tys. zł. Cena konkretnego mieszkania wynika z jego powierzchni – zwykle deweloper jako koszt mieszkania wskazuje iloczyn ceny za m2 i powierzchni.
Nawet zaś gdy formalnie nie wyodrębnia się w cenie mieszkania wartości jego m2, to wciąż jego powierzchnia musi być wskazana w akcie notarialnym.
A co, gdybym Ci powiedział, że deweloperzy nad wyraz często zawyżają powierzchnię sprzedawanych mieszkań, przez co mogłeś zapłacić za nie extra nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych?
Nie chodzi tu o jakiś błąd w pomiarze, czy sprzedanie Ci mieszkania o kilka m2 mniejszego, niż wynika z umowy, ale o dość kreatywne podejście deweloperów do zagadnienia jak tę powierzchnię obliczyć.
Jak obliczyć powierzchnię mieszkania – o co w ogóle chodzi?
Powierzchnia użytkowa mieszkania jest wartością stałą, obiektywną – po prostu jest jaka, jest i nie powinna podlegać żadnym interpretacjom. By wykluczyć tutaj dowolność, mamy również odpowiednie regulacje określające, w jaki sposób tych pomiarów dokonywać. Dzięki temu w całej Polsce powierzchnia każdego mieszkania musi być obliczona w ten sam sposób.
Okazuje się jednak, że tak nie jest, a w zależności od przyjętej interpretacji wytycznych powierzchnia użytkowa tego samego mieszkania może się różnić nawet o kilka m2.
Skutkiem tego, jest zaś sprzedawanie Tobie przez dewelopera mieszkania za zawyżoną cenę (gdy jest ona powiązana wprost z jego powierzchnią) lub mieszkania mniejszego, niż wynika to z umowy. Przy obecnych cenach mieszkań przekłada się na różnicę w cenie na poziomie od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
A z perspektywy dewelopera, który buduje blok lub całe osiedle i sprzedaje setkę mieszkań?
Przyjęcie określonego sposobu interpretacji regulacji może oznaczać zysk na całej inwestycji liczony nawet w milionach złotych. Pokusa przyjęcia przez dewelopera rozwiązań korzystnych dla siebie jest więc duża.
Jak obliczyć powierzchnię mieszkania – w czym tkwi problem?
Sedno problemu sprowadza się do rozróżnienia pojęć ściany i ścianki działowych.
Każda ściana/ścianka zajmuje określony fragment mieszkania – powierzchnię podłogi, na której jest posadowiona.
Jeżeli coś jest uznane za „ścianę działową”, to powierzchnia przez nią zajęta nie może być wliczona do powierzchni użytkowej mieszkania. Stanowi ona po prostu element konstrukcji lokalu (tak jak ściany nośne).
Jeżeli jednak deweloper uzna, że jest to „ścianka działowa”, to powierzchnię tę dolicza do ogólnego metrażu („powierzchni użytkowej”) lokalu.
Kiedy zatem mamy do czynienia ze „ścianą działową”, a kiedy tylko ze „ścianką”?
Według interpretacji przyjmowanej często przez deweloperów wszystko, co nie jest ścianą nośną budynku lub ścianą oddzielającą jedno mieszkanie od drugiego, lub od części wspólnych można z natury rzeczy „zdemontować”, czy też „przesunąć”, a zatem każda taka ściana jest „ścianką działową”.
W związku z tym do powierzchni użytkowej lokalu wliczają także powierzchnie zajmowane przez ściany wewnętrzne w mieszkaniu wydzielające tak poszczególne pokoje, jak i ściany łazienki, czy kuchni.
W ocenie części deweloperów możesz – jak tylko chcesz – mieszkać na „open space”, a wewnętrzna aranżacja lokalu i rozkład/wydzielenie izb zależy wyłącznie od Ciebie. I nie ma tu żadnego znaczenia, że kupujesz już mieszkanie z takimi wydzielonymi pomieszczeniami.
Według części deweloperów nie ma też znaczenia, z jakiego materiału takie ściany/ścianki są zbudowane.
Kwestia ta ma jednak w naszej ocenie znaczenie zasadnicze. Należy bowiem przyjąć tu kryterium funkcjonalne: jeżeli daną ścianę/przegrodę można zdemontować bez przeprowadzania prac rozbiórkowych, jest to wtedy „ścianka” i powierzchnię przez nią zajmowaną deweloper może doliczyć do powierzchni użytkowej.
Chodzi tu zatem o różnego rodzaju zabudowę modułową pozwalającą na elastyczne modyfikowanie pomieszczeń, ich składanie, rozciąganie etc. Mam tu na myśli wszelkie przegrody wewnętrzne na szynach, przepierzenia, zabudowę „harmonijkową” – ogólnie wszystko to, co można w każdej chwili zamontować/zdemontować, schować.
Jeżeli zatem coś wymaga wyburzenia, nie jest to element demontowalny lokalu i jest to „ściana” wchodząca w zakres powierzchni konstrukcyjnej, a nie użytkowe mieszkania.
W moim mieszkaniu są ściany działowe – czy to automatycznie oznacza, że zapłaciłem za dużo?
Nie każda umowa z deweloperem musi błędnie określać powierzchnię mieszkania – aczkolwiek, jak dochodzą nas głosy, mogła to robić zdecydowania większość z nich.
Należy zatem zacząć od analizy treści Twojej umowy z deweloperem, ocenić jak został w niej określony w umowie sposób pomiaru powierzchni mieszkania i czy jest on zgodny z przepisami.
Następnie może wystąpić konieczność zlecenia wykonania pomiarów rzeczoznawcy, w szczególności, gdy umowa nie wyróżnia powierzchni pomieszczeń i ścian/ścianek działowych.
Bez tego nie będziesz wiedział, czy ew. różnice w powierzchni (określonej w umowie, a rzeczywistej – ustalonej zgodnie z prawidłową interpretacją przepisów) w ogóle występują. A jeżeli tak, to czy są to różnie w ogóle warte podejmowania dalszych działań.
Zawyżanie powierzchni mieszkań przez dewelopera – czy moje roszczenie jest już przedawnione?
Problemem w domaganiu się zwrotu części ceny mieszkania może być kwestia przedawnienia się roszczenia o zwrot nadpłaconej ceny za mieszkanie.
Deweloperzy z całą pewnością będą liczyć 6-letni termin przedawnienia od momentu wydania Tobie mieszkania. Oznacza to, że ocenie dewelopera, jeżeli lokal odebrałeś w 2019 r. to w 2026 r. wszelka jego odpowiedzialność już najprawdopodobniej wygasła.
W naszej ocenie jest to zbyt uproszczony pogląd i teoretycznie nawet w przypadku mieszkania kupionego przez Ciebie ponad 6 lat temu nie wyklucza skierowania do dewelopera roszczeń. Wszystko jednak zależy od indywidualnej oceny Twojej umowy.
***
Przedawnienie nie jest jedyną przeszkodą w dochodzeniu roszczeń – możesz np. spotkać się z problemem braku faktycznej możliwości wystąpienia z powództwem z uwagi na formalną likwidację dewelopera lub ucieczkę przez niego w upadłość. Samo postępowanie sądowe jest też zwykle czasochłonne i trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Co więcej, może już nawet zauważyłeś, że w internecie pojawiły się już publikacje prawników podkreślających prawidłowość działania deweloperów, np. przez wzgląd na zmieniające się treści przepisów albo proceduralne przeszkody do uwzględnienia roszczeń. To kolejna bariera mająca powstrzymać konsumentów przed dochodzeniem swoich praw.
Jak widzisz, problem zawyżania powierzchni mieszkań przez deweloperów jest złożony, a przy tym dużą wagę mają szczegóły.
Decyzję o wytoczeniu powództwa, w tym w szczególności wybór właściwego trybu dochodzenia roszczeń, musi poprzedzić analiza zawartej przez Ciebie umowy i ocena, czy w Twojej sytuacji mogło dojść do błędnego określenia powierzchni użytkowej mieszkania.
A jeżeli tak – to czy masz dziś szansę na odzyskanie zawyżonej ceny kupna mieszkania. Przy okazji można także pozwać dewelopera i one stwierdzone w na nieruchomości wady. Nie musimy ograniczać się do samej powierzchni. Dzięki temu możemy w jednym procesie załatwić więcej problemów.
Jeżeli zatem po lekturze tego wpisu masz podejrzenie, że deweloper mógł bezprawnie sprzedać Ci kilka metrów kwadratowych mieszkania, z których i tak nie możesz korzystać – zapraszamy do kontaktu.
Wojciech Wołoszczak
radca prawny
Zdjęcia: Brandon Griggs, Charlotte May
***
Prawa do projektu budowlanego po śmierci architekta
Czy zdajesz sobie sprawę, że jeżeli nie zastrzeżesz dla siebie odpowiednich praw w umowie o nabycie projektu budowalnego, to w przypadku śmierci architekta może powstać dla ciebie cała masa problemów?
Czy wiesz, że Twoja budowa może stanąć w miejscu na całe miesiące, a by tego uniknąć, wymagane jest kilka prostych zapisów w umowie?
Co na przykład w sytuacji, gdy okazuje się, że do dopuszczenia budynku do użytkowania konieczne jest wprowadzenie jakiś drobnych korekt w projekcie? Albo okazało się, że na jednej z mapek zabrakło podpisu projektanta lub w związku z wprowadzeniem nowych standardów urząd wzywa do aktualizacji projektu [Czytaj dalej…]
