W poprzednim wpisie zwróciłem Ci uwagę na to, jak rozbieżności w interpretowaniu norm technicznych regulujących sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mogą wpływać na cenę mieszkania.
Maksymalnie upraszczając tu to zagadnienie (po szczegółowe wyjaśnienie odsyłam TUTAJ>>): jeden deweloper ustalając tę powierzchnię uwzględni części pod ścianami wewnętrznymi lokalu, a inny nie; a skoro cena m2 kształtuje się aktualnie standardowo na poziomie od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy to nawet 2-3 m2 doliczonych lub nie do tej powierzchni przekłada się na realny zysk dewelopera.
Zawyżanie powierzchni mieszkań przez dewelopera – nowelizacja ustawy
W dodanym do Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (…) art. 5a przesądzono wprost, że w umowie z nabywcą lokalu powierzchnię użytkową lokalu określa się zgodnie z odpowiednią Polską Normą (obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy).
Powinno to wyeliminować sytuacje, w której w umowie obok powierzchni użytkowej pojawia się np. „powierzchnia sprzedażowa”, czy „powierzchnia rozliczeniowa” od których deweloper ustala cenę za lokal (niezależnie od powierzchni użytkowej wynikającej z projektu budowlanego).
Nowelizacja – zmiana prawa, czy nie?
Uważam, że nowelizacja – w zakresie wskazującym wprost na Polską Normę i wynikające z niej zasady ustalania powierzchni – nie zmienia obowiązującego prawa, a wyłącznie ostatecznie wyklucza możliwość kreatywnego podejścia przez deweloperów do kwestii uwzględniania stałych ścian wewnętrznych do powierzchni sprzedawanego lokalu (nakazując stosowanie normy także na etapie sporządzenia umowy), czy posługiwania się różnymi powierzchniami lokalu w celach rozliczeniowych.
Przy okazji wydawania kolejnych edycji normy Polski Komitet Normalizacyjny zawsze podkreślał, że jej modyfikacje nie wynikają ze zmiany stanowiska w tym zakresie, ale są reakcją na błędne jej stosowanie przez deweloperów i celem zmiany jest wykluczenie błędnego jej stosowania.
Komitet każdorazowo podkreślał, że od samego początku z normy wynikało, że do powierzchni użytkowej nie powinno się uwzględniać ścian, a zmiany treści normy miały na celu wyłącznie wykluczenie nieprawidłowej jej interpretacji.
Tym samym nowelizacja ustawy nie powinna być argumentem za tym, że wcześniejsze praktyki deweloperów były uzasadnione, bo przepisy były co najmniej niejasne. Nowelizacja potwierdza dotychczasowe – korzystne dla nabywców lokali – orzecznictwo w tym zakresie, co też ustawodawca wprost wskazał w uzasadnieniu nowelizacji.
Co jeszcze wprowadza nowelizacja
Drugą zmianą jest przesądzenie, że cena lokalu stanowi iloczyn m2 jego powierzchni użytkowej i ustalonej ceny za m2.
W powiązaniu z przesądzeniem w jaki sposób tę powierzchnię się ustala także w umowie deweloperskiej przepis ten stwarzać będzie wyraźną podstawę do ew. roszczeń przeciwko deweloperowi o zwrot ceny za „nadpłacony” metraż mieszkania.
Po stronie dewelopera tym samym leży obowiązek prawidłowego określenia powierzchni – w razie błędnego jej zawyżenia (np. aczkolwiek nie wyłącznie z uwagi na spór co jest, a co nie jest ścianką działową) roszczenie o zwrot nadpłaconej ceny będzie wynikać wprost z ustawy (co do wysokości).
Wojciech Wołoszczak
radca prawny
Zdjęcie: Geike Verniers
***
Zawyżanie powierzchni mieszkań przez dewelopera – jakie prawa ma nabywca lokalu?
Ceny mieszkań od lat pozostają na wysokim poziomie. W drugiej połowie 2025 r. średnie ceny m2 mieszkania z rynku pierwotnego w większych miastach oscylują w okolicach 15 tys. zł. Cena konkretnego mieszkania wynika z jego powierzchni – zwykle deweloper jako koszt mieszkania wskazuje iloczyn ceny za m2 i powierzchni.
Nawet zaś gdy formalnie nie wyodrębnia się w cenie mieszkania wartości jego m2, to wciąż jego powierzchnia musi być wskazana w akcie notarialnym [Czytaj dalej…]
